De business case rondkrijgen bij woningen die voor een beperkte tijd ergens gebouwd worden is lastig. Maar dat wordt anders als de toekomst van die woningen, blijven gebruiken-hergebruiken-demonteren in de berekeningen kan worden opgenomen. Daar is nu een eerste model voor ontwikkeld.
Een investering in tijdelijke woningen lijkt niet erg aantrekkelijk als je puur naar de looptijd van het aanvankelijke contract kijkt. De investering mag in veel gevallen relatief laag zijn en de bouwsnelheid hoog, gegarandeerd exploitatierendement is er maar gedurende de looptijd, bijvoorbeeld 10, 15 of 30 jaar. Met dergelijke termijnen wordt in de Nederlandse bouw nu eenmaal niet gerekend. Maar dat gaat voorbij aan de waarde van de flexwoningen die resteert na het eerste contract. Dat staat in het rapport ‘FinanciĆ«le restwaarde flexwoningen’ (hier te downloaden) dat is opgesteld door de adviesbureau’s Alba Concepts en bbn adviseurs, samen met Basevalue, een taxateursbureau. Ze werden begeleid door TNO en de Dutch Green Building Council. Het onderzoek werd gedaan in opdracht van Invest-NL. Dat is een private partij in handen van het ministerie van FinanciĆ«n die investeert in ‘maatschappelijke transitie-opgaven’ met publiek geld. Invest_NL liet daarna PwC een kansberekening uitvoeren op basis van risicofactoren: hoe groot is de kans dat de vastgestelde restwaarde ook daadwerkelijk behaald wordt aan het einde van de looptijd.
Gestandaardiseerde werkwijze
Het punt dat het rapport van Alba, bbn en Basevalue uitwerkt is dat er rekening kan worden gehouden met de toekomst, de restwaarde van het flexvastgoed. En wel in drie opzichten: de flexwoningen blijven na afloop van de eerste periode staan en kunnen dus doorgeƫxploiteerd worden, ofwel ze worden verplaatst en gaan daar een nieuw leven in, ofwel ze worden gedemonteerd en de restmaterialen vertegenwoordigen ook nog waarde.
Niet alle drie de scenario’s voor de toekomst zijn evenveel waard, het demonteren en het verplaatsten nemen immers ook kosten met zich mee en al helemaal het uiteennemen en herbruiken van materiaal. In het rapport wordt een gestandaardiseerde werkwijze voorgesteld voor het opnemen van financiĆ«le restwaarden voor alle drie de varianten in de business case. Dat levert een ‘hergebruikwaarde’ op, dat is een theoretische waarde van een gebouw, module, element of product, verminderd met correctiefactoren. Een hergebruikte woonmodule kan, onder allerlei voorwaarden na 15 of 20 jaar nog wel 40 procent van de startwaarde van de woning bezitten.
Het rapport van PwC gaat dieper in op de taxatie ven de restwaarde. Daarbij is een groot aantal data gehanteerd zoals die ook door verzekeraars en taxateurs worden gebruikt. Plaats, ligging, demografie, contractvorm, onderhoud en tal van andere omstandigheden van een project kunnen van invloed zijn op de restwaarde. Het leidt tot een reĆ«ele inschatting van het financriĆ«le risico en daarmee tot een grotere kans op financiering door banken. Ook kan het de basis vormen voor een op te richten fonds of verzekeringsconstructie waarmee financierders zich tegen de risico’s van een lagere restwaarde dan verwacht kunnen verzekeren. Invest-NL oriĆ«nteert zich of het daar een rol in kan spelen.
Houten flexwoningen hebben verschillende voordelen in dit verhaal. Zo is de opslag van CO2 een bijkomende factor die ook in geld zou uit te drukken kunnen zijn. Verder zijn houten flexwoningen door hun droge montage in de toekomst eenvoudiger te demonteren. De onderzoekers wijzen op het risico dat mensen niet in ’tweedehands’ woningen zouden willen wonen, waardoor hun waarde daalt. Dit zien we bij houten woningen, die als comfortabeler worden ervaren waarschijnlijk minder vaak dan bij ‘containerwoningen’ van staal en kunststof.
