Rau kritisch over modulebouw en Pay for use niet gelukt

Thomas Rau is achteraf niet tevreden over de toepassing van modulebouw in Juf Nienke, het appartementengebouw dat momenteel wordt opgeleverd in Amsterdam. En het is ING niet gelukt om ooit een gebouw in zijn geheel pay-for-use te financieren. Dat waren twee opmerkelijke takeaways van het congres Circulair Real Estate.

Gespreksleider Vincent Gruis, professor aan de TU Delft en voorzitter van het Transitieteam Circulaire Bouweconomie complimenteerde de organisatie, Management Producties, terecht met de hoge kwaliteit van de sprekers tijdens dit eerste ‘Circulair Real Estate’-congres, dat gisteren plaatsvond in Hoofddorp voor een gezelschap van enige tientallen geïnteresseerden.

Modules verplaatsen lucht

De opening werd verzorgd door Thomas Rau, bevlogen spreker en de ontwerper van onder meer het Liander-gebouw in Duiven en het Triodos-bankgebouw in Zeist, beide voorbeelden van ‘ontwerpen voor circulariteit’ zoals hij dat zelf onderstreept (een circulair gebouw bestaat immers niet, ook niet als het uit circulaire materialen gemaakt is, een gebouw kan wel zó ontworpen worden dat het hopelijk in de toekomst met waardebehoud kan worden gedemonteerd en de materialen hergebruikt).
Opmerkelijk: Rau liet weten achteraf geen voorstander te zijn van de modulaire bouw waarmee het Amsterdamse Juf Nienke, een ontwerp van zijn kantoor RAU in samenwerking met SeARCH Architects gerealiseerd is. Op vragen uit de zaal legde de architect uit dat hij vooral het ‘vervoeren van lucht’ in de modules tussen de fabriek (Barli in Uden) en de bouwplaats niet optimaal vindt. ‘Prefabriceren onder geconditioneerde omstandigheden is goed om veel redenen. Maar het moet mogelijk zijn om alleen die onderdelen in als module te ontwerpen die daar echt baat bij hebben, zoals de badkamers, en de andere gebouwdelen efficiënter te vervoeren.’

Nog geen financieringsproducten

Andere opmerkelijke uitspraken kwamen van twee financieel specialisten die aan het woord kwamen, eigenlijk vooral om het onvermogen dat ze verwoorden. Zo toonde Hein Wegdam, directeur Real Estate Finance van bank ING, zich teleurgesteld in wat hij zelf in zijn vorige baan, verantwoordelijk voor duurzame investeringen voor dezelfde bank, niet had bereikt. ‘Bepaalde bouwdelen hebben we wel circulair kunnen financieren, zoals bijvoorbeeld liften. De leverancier levert die, onderhoudt ze en neemt ze na einde gebruik weer terug. Maar dit pay-for-use is ons nooit gelukt om op een compleet gebouw toe te passen, terwijl we daar wel pogingen toe gedaan worden.’ Op de man af gevraagd of ING producten ontwikkelt zoals de Triodos-bank, die korting geeft op hypotheken op nieuwgebouwde biobased woningen antwoordde Wegdam dat ING wel nadenkt over ‘financieringsproducten die meteen veel impact hebben’, maar nog geen concrete producten heeft.

Waarde van materiaal nog niet te taxeren

De andere financieel specialist was Bas van der Griendt, Head of Sustainability Services bij de wereldwijde vastgoedbelegger JLL (Jones, Lang LaSalle Incorporated), tevens auteur van een aantal standaardwerken over het taxeren van vastgoed. Zijn betoog viel in twee -tegenstrijdige- componenten uiteen. Aan de ene kant ondrstreepte hij dat voor beleggers in vastgoed met een scope van dertig, veertig jaar het van groot belang is als hun bezit niet gaandeweg in waarde daalt doordat het niet duurzaam en circulair genoeg is en riep hij op om die circulaire waarde mee te laten wegen bij investeringen. Aan de andere kant schatte hij de restwaarde van een gemiddeld gebouw na sloop op niet meer dan een paar procent en moeilijk uit te drukken in een taxatie. Op vragen uit de zaal erkende hij wel dat daar in een circulaire economie natuurlijk geen sprake van kan zijn, de waarde van de materialen zou zelfs die van de stichtingkosten kunnen overschrijden, maar er was volgens Van der Griendt nog te weinig empirisch bewijs om dat nu al in de berekeningen mee te nemen.

Veel van de andere sprekers lieten zien dat er ondanks deze stilstand in de financiële wereld wel degelijk veel concrete stappen worden gezet richting een circulaire bouw. Met het congres lijkt Management Producties, dat als hoofdactiviteit congressen voor anderen organiseert, het juiste publiek te bereiken: vastgoedontwikkelaars en beheerders van beleggingsportefeuilles.